Дом 2010-08, страница 44
Посоветуемся с юристом Самовольная постройка и права собственности на неё По действующему законодательству постройка будет считаться самовольной при наличии одного из следующих условий: — строительство осуществлено на чужом земельном участке; —строительство осуществлено на своём земельном участке, но участок не предназначен для строительства; — не получено разрешение на строительство; — допущены существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил. Самовольной постройкой может быть жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Строительство будет считаться осуществлённым на чужом земельном участке, даже если участок никем не занят и не используется. Причём земля может находиться как в частной собственности, так и в государственной. С 2006 г узаконить самовольную постройку на таком участке невозможно. Единственный вариант сохранить её за собой—доказать, что строение расположено в границах участка застройщика. Это — возможно, особенно в сельской местности, где участки большой площади выдавались вообще без межевания — на глаз, примерно. Либо межевание было, но координаты точек, откуда велись измерения, неизвестны. В такой ситуации можно по-новому провести межевание и включить постройку в границы участка. Если всё же выяснилось, что постройка была возведена на участке соседа, можно попытаться выкупить у него спорную часть земли. В противном случае владелец земли вправе потребовать снести самовольную постройку, либо признать на неё право собственности, возместив горе-застройщику расходы на её возведение. Точно также может поступить и государство, если выяснится, что строительство осуществлено на государственной земле. Однако даже на своей земле далеко не всегда можно строить то, что хочется. Так, например, собственники сельскохозяйственных угодий и собственники земель личных подсобных хозяйств вне населённых пунктов не вправе возводить на своих землях какие-либо здания, строения, сооружения. А на землях, предназначенных для индивидуального жилищного и дачного строительства, а также для садоводства и огородничества нельзя строить объекты коммерческой недвижимости (магазины, офисы и т.д.), промышленные объекты и многоквартирные дома. Если всё же такая постройка была возведена, то её можно узаконить только с помощью изменения вида разрешённого использования земельного участка (сельскохозяйственные угодья — на земли сельхозпроизводства, личного подсобного хозяйства — на дачные, индивидуального жилищного строительства — на многоэтажной жилой застройки). Изменение вида разрешённого использования земельного участка осуществляется местными органами власти с учётом градостроительного зонирования. В реальной практике решить подобные вопросы очень сложно, а с учётом аппетитов чиновников — и дорого. Таким образом, местная администрация может обратиться в суд с иском о снесении самовольной Максим Столяров, член Московской коллегии адвокатов «Князев и партнёры» постройки, либо даже потребовать изъять земельный участок, который используется не по назначению. Необходимым и обязательным этапом при строительстве зданий, строений и сооружений на собственном или арендованном земельном участке является получение разрешения на строительство. При отсутствии такового местные власти будут создавать препятствия к строительству и предъявлять требования о сносе возведённых объектов. Разрешение на строительство не требуется в следующих случаях: строительство гаража на любом участке, строительство объектов на дачном и садовом участках, строительство объектов вспомогательного назначения (баня, сарай, душ, туалет, колодец и т.д.). Строительство таких объектов без разрешения самовольным считаться не будет. В остальных случаях отсутствие разрешения на строительство, а впоследствии и разрешения на ввод объекта в эксплуатацию создаст серьёзные препятствия при регистрации права собственности на постройку. В этой ситуации придётся обращаться с исковым заявлением в суд, проводить строительно-техническую экспертизу на предмет соответствия постройки строительным и градостроительным нормам, доказывать, что разрешение в своё время не было получено просто «по глупости». Только суд может признать право собственности застройщика на созданный объект. Случается, что и при грамотном проекте, и своевременном получении разрешения на строительство уже на этапе строительных работ возникает идея что-то сделать по-другому, например, возвести объект большего размера, из других материалов и т.д. В таких ситуациях нужно менять проект и утверждать его в установленном порядке. Этим часто пренебрегают и возводят, по сути, другую постройку с грубыми нарушениями регламента. Возведение же строения в этом случае может нарушить права соседей, создать опасность для людей. Постройка, возведённая с существенными нарушениями градостроительных или строительных норм, также является самовольной и подлежит сносу. Ключевое слово здесь — «существенные». А значит, для сохранения постройки и признания на неё права собственности нужно доказать, что нарушения если и были, являются несущественными, а потому никто сильно не пострадает, если объёкт сохранится в таком виде. Самые частые споры по этим вопросам — строительство объектов впритык к забору соседа, устройство стока дождевой воды к соседу, ухудшение инсоляции. stolyarov@kniazev. ru 44 «Дом» 8/2010 www. m aster-sam. ru |
